不動産を相続した場合の相続税は？～相続税の計算方法～

預貯金、現金、株式、不動産など、亡くなった方が所有していた財産は相続開始に伴い相続人等に引き継がれます。このとき相続税が課税されることがあるのですが、相続財産の価額が大きいほど相続税の額も大きくなります。

そこで財産1つあたりの価値が大きくなりやすい不動産を相続するときは、相続税の負担に留意することが大切です。具体的にはどうやって相続税が計算されるのか、基本的な計算の流れと不動産があるときの処理について当記事で解説します。

相続税の計算には財産の評価が必要

相続税の大きさは定額ではありません。贈与税が課税される仕組み同様、移転する財産の価値の大きさに対応して税額が定まります。そのため、相続税を計算するには財産の評価が欠かせません。

評価とはどのように行うのか、また、相続税の計算はどのような流れで進むのかを以下で説明します。

相続税計算の流れ

相続税の計算は「遺産の総額を把握すること」から始まります。厳密には遺産だけでなく、相続前一定期間に行われた贈与、被相続人が保険料を負担していたときの生命保険金なども含まれますが、とにかく相続税の課税対象となる財産の金額を把握する必要があるのです。

そこから債務や葬式費用などを控除。さらに基礎控除を適用して「課税遺産総額」を算出します。

基礎控除額は最低でも3,000万円で、さらに法定相続人の1人あたり600万円が加算されます。数千万円にも上る基礎控除額を超える遺産がなければ相続税の負担はゼロになりますので、大半の相続では相続税の申告や納税が不要となるのが現状です。

ただし被相続人が不動産を所有していた場合、とりわけ資産価値の高くなりやすい土地を持っている場合には、基礎控除額を上回る可能性が比較的高くなります。

その後は課税遺産総額から「相続税の総額」が明らかになり、さらにその「相続税の総額」を相続割合で分割し、相続人等それぞれが個別に納めるべき相続税の額も明らかになります。

財産評価の方法

相続税を計算するために財産の評価が必要ですが、現金や預貯金についてあまり悩むことはないでしょう。

※預貯金の場合、利息等を考慮するため残高から若干の差は生じる。

一方、物や権利に関しては一定の方式に沿って評価を行い、金銭に置き換える作業が必要です。原則は「時価」での評価であり、「相続の開始時点において取引がなされたとして、そこで通常成立すると考えられる価額」が評価額となります。

個人の主観で「この株式は〇〇万円の価値があるはずだ」などと評価するのではなく、市場だといくらで流通しているのか、などを参照することとなります。類似する例を取り上げて、実際に売買されている価額を参考にしたり、特定の計算式を用いて評価したり、場合によっては専門家により査定を受けるなどして評価額を調べていきます。

不動産の評価方法

不動産にも種類があります。大きく①土地と②建物に分類することができ、土地に関しては宅地や山林、田畑などがありますし、建物については家屋などがあります。

不動産それぞれの評価方法について見ていきましょう。

宅地の場合

住まいとして使っている宅地の評価は、「路線価方式」と「倍率方式」の2パターンに分けられ、「路線価」という1㎡あたりの価額が定められている土地に関しては路線価方式で評価額を計算します。

※路線価は国税庁のWebサイトから確認可能。

土地全体としての価値を計算するには、路線価に面積を乗じ、必要に応じて調整を加えます。例えば路線価30万円が定められており、面積が150㎡であるなら、4,500万円の評価額になると計算できます。

ただし同じ150㎡という面積でも、形がいびつであったり間口が狭かったり、日照不足の問題を抱えている可能性もあります。その場合は奥行価格補正率等の調整率を乗じることになります。よって計算式は次のように示すことができます。

路線価方式による宅地の評価額　＝　路線価×面積×調整率

一方で路線価が定められていない宅地に関しては、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する「倍率方式」が採用されます。例えば固定資産税評価額が4,000万円、倍率が1.1であるなら、次の計算式に基づいて4,400万円が評価額であると計算できます。

※倍率に関しても国税庁のWebサイトから確認が可能。

倍率方式による宅地の評価額　＝　固定資産税評価額×倍率

その他の土地等の場合

田畑、山林に関しては、路線価が定められていない宅地と同じように倍率方式で評価額を計算します。なお立木にも価値があるため、土地とは別に評価を行う必要があります。

土地の所有権ではなく、借地権を被相続人が持っていることもあります。こちらも課税対象となるため、評価が必要です。その土地の評価額に借地権割合を乗じて評価します。定期借地権の場合は権利の存続期間が限られているため、その期間を考慮した評価が必要です。

逆に借地権の付いた土地を所有しているときは、借地権の価額を差し引いて土地の価額を評価します。

建物の場合

建物は土地の評価よりも比較的簡単なケースが多いです。

というのも、自宅として使っていた家屋に関しては原則として固定資産税評価額をそのまま相続税における評価額として扱うことができるのです。

一方で貸家を所有していたときは借地権の付いた宅地同様、賃貸割合を考慮して固定資産税評価額から一定額を差し引いて評価を行います。

小規模宅地等の特例は要チェック

建物に関しては、経年の影響を強く受け、年々価値が下がっていきます。しかし土地そのものは建造物のように古くなることはなく、価値の下落が起こりにくいです。

そして土地の相続により納税の負担が大きくのしかかってくると、売却するなどして現金化しないといけない方も出てきます。しかし、宅地のように被相続人やその家族などが生活基盤として使っていたものを売却すると、その後の生活で困ってしまうという問題に直面します。

そこで土地向けに用意された「小規模宅地等の特例」があります。

一定の要件を満たす宅地等であれば、大幅に評価額を下げられるという内容の特例です。居住用の宅地であれば、330㎡を限度に、80％もの減額が可能です。とても節税効果の大きな特例であるため、遺産に土地がある方は一度利用を検討すべきでしょう。

居住用以外にも、事業用に使っていた宅地などにも特例を適用させられるケースがあります。相続に強い専門家を頼り、遺産の評価や特例の利用の検討を進めていくと良いでしょう。